23. Wohnung verkauft! Was ändert sich für mich als Mieter?

Wohnung verkauft! Was ändert sich für mich als Mieter? Der Verkauf einer vermieteten Wohnung oder eines Mietshauses sorgt bei vielen Mietern zunächst für erhebliche Verunsicherung. Typische Fragen lauten: Muss ich ausziehen? Darf der neue Eigentümer die Miete erhöhen? Kann mir jetzt leichter gekündigt werden?
Gerade im Raum Dingolfing, Landshut und Niederbayern, wo Immobilien in den letzten Jahren zunehmend den Eigentümer wechseln, ist diese Konstellation ein häufiger Anlass für mietrechtliche Beratung.

Der folgende Beitrag erläutert die Rechtslage nach deutschem Mietrecht, insbesondere nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB).  Ziel ist es, Mietern Klarheit zu verschaffen und typische Fehler zu vermeiden.

1. Grundsatz des Mietrechts: „Kauf bricht nicht Miete“

a) Gesetzliche Grundlage: § 566 BGB

Der zentrale Ausgangspunkt ist § 566 Abs. 1 BGB. Dort heißt es wörtlich:

„Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber an Stelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.“

Dieser Grundsatz wird umgangssprachlich mit dem Satz „Kauf bricht nicht Miete“ beschrieben.

b) Konsequenz für Mieter

Für Sie als Mieter bedeutet das:

• Ihr Mietvertrag bleibt vollumfänglich bestehen

• Vertragsinhalt, Miethöhe, Nebenkostenregelungen und Kündigungsschutz ändern sich nicht

• Sie müssen keinen neuen Mietvertrag unterschreiben

Der neue Eigentümer übernimmt das Mietverhältnis so, wie es besteht, einschließlich aller Nebenabreden, etwa zu Stellplätzen, Gartenmitbenutzung oder Staffelmieten.

2. Wechsel des Vermieters. Was ändert sich praktisch?

a) Neuer Ansprechpartner

Mit dem Eigentumsübergang (in der Regel mit Eintragung im Grundbuch) wird der Käufer Ihr neuer Vermieter. Er ist ab diesem Zeitpunkt:

• empfangsberechtigt für die Miete

• verpflichtet zur Instandhaltung

• zuständig für Betriebskostenabrechnungen

Die Miete dürfen Sie erst dann an den neuen Vermieter zahlen, wenn Ihnen dieser den Eigentumswechsel nachweist (§ 566e BGB).

b) Kaution und § 566a BGB

Ein häufiger Streitpunkt betrifft die Mietkaution. § 566a BGB regelt eindeutig:

Der Erwerber haftet für die Rückgewähr der Kaution, auch wenn sie ihm vom Verkäufer nicht übergeben wurde.

Für Mieter wichtig:
Sie müssen die Kaution nicht erneut zahlen. Etwaige Probleme zwischen altem und neuem Eigentümer betreffen Sie nicht.

3. Kündigung nach Wohnungsverkauf, geht das?

a) Ordentliche Kündigung: Hohe Hürden

Der Verkauf allein ist kein Kündigungsgrund. Eine ordentliche Kündigung ist nur bei berechtigtem Interesse nach § 573 BGB zulässig, insbesondere bei:

• Eigenbedarf

• erheblichen Vertragsverletzungen des Mieters

Gerade bei Eigenbedarfskündigungen wird häufig voreilig oder fehlerhaft gekündigt. 

b) Sperrfrist bei Umwandlung in Eigentumswohnungen (§ 577a BGB)

Wurde eine Mietwohnung erst nach Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt, gilt eine Kündigungssperrfrist von mindestens drei Jahren.
In vielen Regionen können durch Landesverordnungen längere Fristen gelten.

4. Mieterhöhung durch neuen Eigentümer?

a) Keine „Sofort-Erhöhung“ wegen Kaufs

Ein häufiger Irrtum: Der neue Eigentümer könne die Miete an seinen Kaufpreis „anpassen“. Das ist rechtlich unzulässig.

Mieterhöhungen sind nur unter den Voraussetzungen der §§ 558 ff. BGB möglich, insbesondere:

• Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete

• Einhaltung der Kappungsgrenze

• formell korrektes Erhöhungsverlangen

Gerade in kleineren Städten wie Dingolfing fehlt oft ein qualifizierter Mietspiegel, was Mieterhöhungen rechtlich angreifbar macht.

b) Modernisierung (§ 559 BGB)

Auch Modernisierungen berechtigen nicht automatisch zur Umlage. Häufig werden Maßnahmen fälschlich als Modernisierung deklariert, obwohl es sich um reine Instandhaltung handelt.

5. Typische Fehler von Mietern nach einem Wohnungsverkauf

a) Unterschrift unter neue Verträge oder Nachträge

Viele Mieter unterschreiben aus Unsicherheit neue Vereinbarungen, oft mit nachteiligen Klauseln.
Grundsatz: Keine Unterschrift ohne rechtliche Prüfung.

b) Duldung unzulässiger Maßnahmen

Besichtigungen, Bauarbeiten oder Vertragsänderungen werden häufig „geduldet“, obwohl keine Verpflichtung besteht. Auch hier gilt: Rechte kennen und konsequent wahrnehmen. Lassen Sie sich im Zweifel beraten. 

6. Beispiel aus der Praxis (frei erfunden)

Ein Mieter in Dingolfing wohnte seit über zehn Jahren in einer Dreizimmerwohnung. Nach dem Verkauf kündigte der neue Eigentümer wegen angeblichen Eigenbedarfs für einen entfernten Verwandten.
Das Amtsgericht Landau stellte später fest, dass kein nachvollziehbarer Eigenbedarf bestand. Die Kündigung war unwirksam, das Mietverhältnis bestand fort.

Solche Fälle zeigen: Nicht jede Kündigung ist rechtmäßig selbst wenn sie überzeugend formuliert ist.

7.Wohnung verkauft! Fazit: Ruhe bewahren, Rechte kennen, rechtzeitig beraten lassen

Der Verkauf einer Wohnung ist für Mieter rechtlich deutlich weniger dramatisch, als oft angenommen wird. Das Mietrecht bietet einen starken Bestandsschutz.
Gleichzeitig gilt: Viele Fehler passieren aus Unkenntnis und lassen sich später nur schwer korrigieren.

Wenn Sie unsicher sind, ob eine Kündigung, Mieterhöhung oder sonstige Maßnahme zulässig ist, empfiehlt sich eine frühzeitige anwaltliche Prüfung.