Wie kann ich die Miete erhöhen? Alles zur rechtssicheren Mieterhöhung
Eine Mieterhöhung ist für Vermieter und Mieter ein sensibles Thema. Als Vermieter haben Sie das Recht, unter bestimmten Bedingungen die Miete anzupassen. Doch wann ist das zulässig? Welche Fristen und Regeln gelten? Und wie kommuniziert man eine Mieterhöhung korrekt? In diesem Beitrag erfahren Sie, wie Sie Schritt für Schritt rechtssicher eine Mieterhöhung durchführen können. Dieser Beitrag ersetzt ausdrücklich keine Rechtsberatung, sondern soll nur einen groben Überblick verschaffen.
1. Was ist eine Mieterhöhung?
Der Begriff Mieterhöhung beschreibt die Anpassung der vereinbarten monatlichen Miete während eines laufenden Mietverhältnisses. Dies ist gesetzlich nur dann erlaubt, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Eine Mieterhöhung muss immer schriftlich erfolgen und gut begründet sein. Liegen die Voraussetzungen für eine Erhöhung nicht vor, so ist sie unwirksam und durch den Mieter anfechtbar.
2. Gründe für eine zulässige Mieterhöhung
Das deutsche Mietrecht erlaubt Mieterhöhungen nur in bestimmten Fällen. Die häufigsten Gründe sind:
a) Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete
Die häufigste Art der Mieterhöhung erfolgt durch die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete. Diese lässt sich mithilfe des Mietspiegels der jeweiligen Stadt oder Gemeinde ermitteln. Vermieter dürfen die Miete jedoch nur alle 15 Monate erhöhen, und innerhalb von drei Jahren darf die Miete maximal um 20 % steigen. In Regionen mit angespannten Wohnungsmärkten sogar nur um 15 % (sogenannte Kappungsgrenze).
b) Mieterhöhung nach Modernisierung
Wenn Sie die Wohnung modernisiert haben – etwa durch Wärmedämmung, neue Fenster oder den Einbau eines Aufzugs – dürfen Sie die Kosten anteilig auf die Mieter umlegen. Dabei gilt: 8 % der Modernisierungskosten pro Jahr dürfen auf die Jahresmiete umgelegt werden.
Wichtig: Es muss sich um eine tatsächliche Modernisierung handeln, nicht nur um eine Instandhaltung.
c) Mieterhöhung bei Staffelmiete oder Indexmiete
Bei einer Staffelmiete ist bereits im Mietvertrag vereinbart, wann und wie die Miete steigen soll – ganz ohne weiteres Zutun. Ähnlich funktioniert die Indexmiete, bei der die Miete an den Verbraucherpreisindex gekoppelt ist. In beiden Fällen ist keine Zustimmung des Mieters zur Erhöhung nötig, solange die vertraglichen Bedingungen erfüllt sind.
3. Voraussetzungen für eine wirksame Mieterhöhung
Damit eine Mieterhöhung rechtlich wirksam ist, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein:
a) Schriftform:
Die Mieterhöhung muss dem Mieter schriftlich mitgeteilt werden.
b) Begründung:
Es muss klar angegeben sein, auf welcher Grundlage die Mieterhöhung erfolgt (z. B. Mietspiegel, Gutachten, Vergleichswohnungen).
c) Zustimmung des Mieters:
Der Mieter muss der Mieterhöhung zustimmen. Er hat dafür Fristen einzuhalten.
d) Sperrfrist:
Eine Mieterhöhung ist frühestens 12 Monate nach der letzten Erhöhung zulässig.
e) Kappungsgrenze:
Die Miete darf sich innerhalb von 3 Jahren höchstens um 20 %, in bestimmten Regionen nur um 15 % erhöhen.
4. Schritt-für-Schritt: So gehen Sie bei der Mieterhöhung vor
Damit Ihre Mieterhöhung rechtssicher ist und vom Mieter akzeptiert wird, sollten Sie systematisch vorgehen:
a) Rechtliche Voraussetzungen prüfen:
Ist seit der letzten Mieterhöhung genug Zeit vergangen? Liegt ein triftiger Grund vor?
b) Vergleichsmiete ermitteln:
Nutzen Sie den Mietspiegel, Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten.
c) Mieterhöhungsschreiben erstellen:
Formulieren Sie das Schreiben klar, sachlich und mit vollständiger Begründung.
d) Fristen einhalten:
Der Mieter hat nach Zugang des Schreibens zwei Monate Zeit zur Zustimmung.
e) Zustimmung abwarten:
Erfolgt keine Reaktion, können Sie die Zustimmung einklagen.
5. Mieterhöhungsschreiben
Sie möchten auf Nummer sicher gehen? Dann kontaktieren Sie uns. Wir erstellen Ihnen eine rechtssichere Mieterhöhung.
6. Fazit: Mieterhöhung korrekt umsetzen
Die Mieterhöhung ist ein Instrument, das Vermietern erlaubt, die Miete an veränderte Marktbedingungen anzupassen. Entscheidend ist jedoch die Einhaltung gesetzlicher Vorgaben – sonst kann die Erhöhung angefochten werden oder ist sogar unwirksam. Mit einer sauberen Begründung, guter Vorbereitung und einem respektvollen Umgang mit dem Mieter schaffen Sie die besten Voraussetzungen für eine rechtssichere und faire Mietanpassung.