Die Untervermietung von Wohnraum ist in Deutschland ein häufiges, gleichzeitig jedoch rechtlich anspruchsvolles Thema. Viele Mieter möchten zeitweise oder dauerhaft einen Teil ihrer Wohnung untervermieten. Das deutsche Mietrecht sieht hierfür klare gesetzliche Regelungen vor, die sowohl Mieter als auch Vermieter beachten müssen.

Nachfolgend erhalten Sie einen strukturierten Überblick über die rechtlichen Rahmenbedingungen, Rechte und Pflichten, die sich aus der Untervermietung ergeben.

 

1. Was bedeutet Untervermietung im mietrechtlichen Sinne?

Unter Untervermietung versteht man die (teilweise oder vollständige) Überlassung einer gemieteten Wohnung oder einzelner Räume durch den Hauptmieter an eine dritte Person. Diese Person nennt man Untermieter. Dabei bleibt der Hauptmieter weiterhin Vertragspartner des Vermieters und trägt die volle Verantwortung für das Mietobjekt.

Das Mietrecht unterscheidet hierbei zwischen:

  • Teilweiser Untervermietung (z. B. ein möbliertes Zimmer): Hier bleibt der Hauptmieter in der Wohnung wohnhaft.

  • Vollständiger Untervermietung (z. B. während längerer Abwesenheit): Die gesamte Wohnung wird einem Dritten überlassen.

Diese Unterscheidung ist von zentraler Bedeutung, da sie darüber entscheidet, ob der Vermieter die Untervermietung erlauben muss oder ablehnen darf.

 

2. Zustimmung des Vermieters – gesetzliche Grundlage

Nach § 540 und § 553 BGB bedarf jede Form der Untervermietung der Zustimmung des Vermieters. Die einfache Weitergabe der Wohnung an Dritte ist ohne diese Genehmigung nicht zulässig.

a) Teilweise Untervermietung

Gemäß § 553 BGB hat der Mieter grundsätzlich einen Anspruch auf Zustimmung, sofern ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung besteht. Als berechtigt gelten unter anderem:

  • Persönliche oder wirtschaftliche Gründe (z. B. Einkommensminderung)

  • Aufnahme von Partnern, Familienangehörigen oder Freunden

  • Beruflich bedingte zeitweise Abwesenheit

Lehnt der Vermieter die Zustimmung ohne triftigen Grund ab, kann der Mieter auf Zustimmung klagen oder das Mietverhältnis außerordentlich kündigen.

b) Vollständige Untervermietung

Bei vollständiger Untervermietung besteht kein Anspruch auf Zustimmung. Der Vermieter kann frei entscheiden, ob er die Untervermietung gestattet. Wird eine solche ohne Einwilligung durchgeführt, droht eine fristlose Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB.

 

3. Rechte des Mieters bei der Untervermietung

Der Hauptmieter behält alle Rechte gegenüber dem Vermieter, auch wenn ein Untermieter in die Wohnung einzieht. Gleichzeitig entstehen ihm zusätzliche Rechte im Verhältnis zum Untermieter:

  • Gestaltung des Untermietvertrages: Der Hauptmieter kann Konditionen wie Miete, Kaution und Kündigungsfristen frei vereinbaren, muss sich dabei jedoch an gesetzliche Vorgaben (z. B. Mietpreisbremse) halten.

  • Nutzung der Mieteinnahmen: Mieteinnahmen aus der Untervermietung dürfen ein angemessenes Maß nicht überschreiten. Eine gewerbliche Untervermietung ohne Genehmigung ist in der Regel unzulässig.

 

4. Pflichten und Risiken der Untervermietung

Auch wenn die Untervermietung erlaubt ist, verbleiben wesentliche Verpflichtungen beim Hauptmieter:

  • Haftung für Schäden: Der Hauptmieter haftet gegenüber dem Vermieter für Schäden, die durch den Untermieter verursacht werden.

  • Verstöße gegen Hausordnung: Kommt es zu Störungen (z. B. Lärmbelästigung) durch den Untermieter, kann der Vermieter Abmahnungen oder im schlimmsten Fall die Kündigung aussprechen.

  • Informationspflichten: Änderungen des Untermietverhältnisses (z. B. Wechsel des Untermieters) sind dem Vermieter anzuzeigen.

 

5. Untervermietung ohne Zustimmung – rechtliche Folgen

Wird eine Untervermietung ohne vorherige Zustimmung des Vermieters durchgeführt, stellt dies eine erhebliche Pflichtverletzung im Sinne des Mietrechts dar. In solchen Fällen ist der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen.

Eine nachträgliche Genehmigung ist in der Regel nicht ausreichend, wenn bereits ein erheblicher Verstoß gegen die mietvertraglichen Pflichten vorliegt. Daher ist eine frühzeitige Kommunikation mit dem Vermieter unerlässlich.

 

6. Fazit: Rechtssicherheit bei Untervermietung im Mietrecht

Die Untervermietung bietet Mietern die Möglichkeit, flexibel auf Lebensumstände zu reagieren. Damit daraus keine rechtlichen Konflikte entstehen, ist es jedoch notwendig, die gesetzlichen Regelungen des Mietrechts genau zu beachten.

Insbesondere sollte:

  • eine schriftliche Genehmigung des Vermieters eingeholt,

  • der Untermietvertrag juristisch sauber aufgesetzt und

  • die laufende Kommunikation mit dem Vermieter gepflegt werden.

Bei Unsicherheiten oder komplexen Sachverhalten empfiehlt sich eine rechtliche Beratung durch einen Anwalt für Mietrecht.

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Hinweis: Der Beitrag wurde teilweise mit KI erstellt.