Mietrecht: Wann darf ich meine Miete mindern?

Ein häufiges Thema im Mietrecht ist die Mietminderung. Doch viele Mieter sind unsicher, wann eine Mietminderung zulässig ist, wie sie durchzusetzen ist und welche rechtlichen Voraussetzungen erfüllt sein müssen. 

1. Was ist eine Mietminderung?

Unter einer Mietminderung versteht man die Herabsetzung der vereinbarten Miete, wenn die gemietete Wohnung mit einem wesentlichen Mangel behaftet ist, der die Gebrauchstauglichkeit beeinträchtigt. Die gesetzliche Grundlage findet sich in § 536 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB):

„Ist die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter mit einem Mangel behaftet, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder während der Mietzeit ein solcher Mangel entsteht, so ist der Mieter für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, von der Entrichtung der Miete in angemessenem Umfang befreit.“ (§ 536 Abs. 1 Satz 1 BGB)

 

2. Voraussetzungen für eine Mietminderung

Damit eine Mietminderung rechtens ist, müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

a) Mangel der Mietsache

Der Mangel muss die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung erheblich beeinträchtigen. Bagatellen oder bloße Unannehmlichkeiten (z. B. eine klemmende Tür) rechtfertigen in der Regel keine Minderung.

b) Keine Kenntnis bei Mietbeginn

Der Mieter darf den Mangel bei Mietvertragsabschluss nicht gekannt haben (§ 536b BGB).

c) Kein Ausschluss durch Vertrag

Eine mietvertragliche Klausel darf die gesetzlich garantierte Mietminderung nicht ausschließen, wenn sie den Mieter unangemessen benachteiligt (§ 307 BGB).

d) Anzeige des Mangels

Der Mieter hat den Mangel dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen (§ 536c Abs. 1 BGB). Andernfalls kann er Schadensersatzpflichtig werden oder sein Minderungsrecht verlieren. Es empfiehlt sich bereits hier dem Vermieter eine Frist zur Mangelbeseitigung zu setzen.

3. Typische Fälle für eine berechtigte Mietminderung

Folgende Mängel können je nach Schweregrad eine Mietminderung rechtfertigen:

• Heizungsausfall im Winter

• Schimmelbefall (sofern nicht durch falsches Lüften verursacht)

• Lärmbelästigung durch Bauarbeiten oder Nachbarn

• Ausfall von Warmwasser oder Strom

• Wasserschäden oder undichte Fenster

• Ungezieferbefall

Wichtig: Die Höhe der Mietminderung richtet sich nach dem Ausmaß der Beeinträchtigung. Sie wird in Prozent der Bruttomiete (inkl. Betriebskosten) angegeben. Oft kann man den Prozentsatz ungefähr von ähnlichen Urteilsverfahren bestimmen, z. B.:

LG Berlin Urteil vom 10.01.1992 – 64 S 291/91: bis 100 % Mietminderung bei nicht funktionierender Heizung im Winter.

 

4. Wie berechne ich die Mietminderung?

Die Mietminderung erfolgt anteilig auf die Bruttomiete. Ein Beispiel:

• Bruttomiete: 1.000 €

• Mietminderung: 20 % wegen Heizungsausfall

• Neue Miete: 1.000 € – 200 € = 800 €

Es empfiehlt sich, den Minderungsbetrag nicht einfach eigenmächtig einzubehalten, sondern dem Vermieter schriftlich mitzuteilen, dass die Miete gemindert wird und in welcher Höhe. 

5. Vorsicht vor Risiken: Rechtssicher mindern

Ein häufiger Fehler ist die vorschnelle Minderung, ohne dass ein erheblicher Mangel vorliegt. Dies kann zu Mietrückständen führen und zu einer daraus resultierenden fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs (§ 543 BGB). Deshalb empfiehlt es sich die Miete unter Vorbehalt zu zahlen, bis der Mangel rechtssicher festgestellt wurde.

Daher unser Tipp: Lassen Sie sich im Zweifel rechtlich beraten oder holen Sie eine schriftliche Bestätigung des Mangels durch den Vermieter ein.

6. Fazit: Rechte kennen, richtig handeln

Mietminderung ist ein starkes rechtliches Mittel, das Mieter schützt. Damit es nicht zu Problemen kommt, sollten Sie die gesetzlichen Voraussetzungen beachten und im Zweifel rechtlichen Rat einholen. Die Grundlage für Ihr Recht auf Mietminderung liefert § 536 BGB.

Tipp für Vermieter und Mieter: Dokumentieren Sie Mängel immer schriftlich und mit Fotos und führen Sie eine lückenlose schriftliche Kommunikation, um sämtliche Absprachen beweisen zu können.