23. Testament mit Immobilien

Testament mit Immobilie ist immer dann nötig, wenn die Immobilie nicht zu Lebzeiten übergeben wird. Immobilien stellen für viele Menschen den wirtschaftlich bedeutendsten Vermögenswert dar. Gerade in Dingolfing und der umliegenden Region (Landkreis Dingolfing-Landau, Niederbayern) besteht Vermögen häufig aus selbstgenutzten Einfamilienhäusern, vermieteten Mehrfamilienhäusern oder landwirtschaftlich geprägten Grundstücken. Wer eine Immobilie besitzt, sollte sich frühzeitig mit der testamentarischen Regelung befassen.

Ein Testament ohne besondere Berücksichtigung des Immobilienvermögens führt in der Praxis häufig zu Erbstreitigkeiten, Zwangsversteigerungen oder steuerlich nachteiligen Lösungen. Der folgende Beitrag zeigt die fünf wichtigsten Punkte, auf die beim Testament mit Immobilienvermögen besonders zu achten ist.

1. Testament mit Immobilie: Eine klare Zuordnung schaffen. 

a) Gesetzliche Erbfolge als Risikofaktor

Ohne Testament greift die gesetzliche Erbfolge (§§ 1924 ff. BGB). Bei mehreren Erben entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft (§ 2032 BGB). Diese Konstellation ist bei Testament mit Immobilie besonders konfliktträchtig, da:

• alle Miterben nur gemeinschaftlich verfügen dürfen,

• unterschiedliche Nutzungsinteressen bestehen (Eigennutzung vs. Verkauf),

• jederzeit die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft verlangt werden kann (§ 2042 BGB).

Gerade in der Praxis des Erbrechts zeigt sich, dass Geschwisterstreitigkeiten um das Elternhaus keine Seltenheit sind.

b) Eindeutige Zuweisung durch Testament

Ein Testament sollte daher klar regeln,

• wer die Immobilie erhält (Alleinerbe oder Vorausvermächtnis),

• ob Ausgleichszahlungen an andere Erben erfolgen sollen,

• ob Nutzungsrechte (z. B. Wohnrecht) bestehen bleiben.

Rechtlich kommen insbesondere Erbeinsetzung (§ 1937 BGB) oder Vermächtnisse (§ 1939 BGB) in Betracht.

2. Pflichtteilsrechte richtig berücksichtigen

a) Pflichtteil als häufige Fehlerquelle

Ein häufiger Irrtum: Durch ein Testament lassen sich nahe Angehörige vollständig enterben. Tatsächlich haben Abkömmlinge, Ehegatten und Eltern einen Pflichtteilsanspruch (§ 2303 BGB), der in Geld zu erfüllen ist.

Problematisch wird dies, wenn:

• das Vermögen nahezu ausschließlich aus einer Immobilie besteht,

• der Erbe den Pflichtteil nicht liquide auszahlen kann.

b) Liquiditätsprobleme und Zwangsverkauf

In der anwaltlichen Praxis führen Pflichtteilsansprüche häufig dazu, dass Immobilien verkauft oder belastet werden müssen. Gerade bei selbstgenutzten Häusern kann dies wirtschaftlich und emotional gravierende Folgen haben.

Gestaltungsmöglichkeiten sind unter anderem:

• Pflichtteilsstrafklauseln,

• Pflichtteilsverzichtsverträge (§ 2346 BGB),

• Teilungsanordnungen (§ 2048 BGB).

3. Immobilien und Ehegatten: Berliner Testament mit Risiken

a) Das Berliner Testament – beliebt, aber gefährlich

Das sogenannte Berliner Testament (§§ 2265 ff. BGB), bei dem sich Ehegatten gegenseitig zu Alleinerben einsetzen und die Kinder erst Schlusserben werden, ist weit verbreitet.

Bei Immobilienvermögen birgt diese Gestaltung jedoch erhebliche Nachteile:

• Pflichtteilsansprüche der Kinder nach dem ersten Erbfall,

• doppelte Erbschaftsteuerbelastung,

• eingeschränkte Änderungsmöglichkeiten nach dem Tod eines Ehegatten.

b) Steuerliche Aspekte bei Immobilien

Insbesondere Immobilien mit stark gestiegenem Verkehrswert können dazu führen, dass Freibeträge (§ 16 ErbStG) überschritten werden. Ohne sorgfältige Planung entstehen unnötige Steuerlasten.

Eine individuelle Beratung bei einem Steuerberater  ist hier dringend anzuraten, um das Testament an die konkrete Vermögensstruktur anzupassen. Erst die Kombination aus Steuerberatung und Rechtsberatung kann hier zu den gewünschten Ergebnissen führen. 

4. Nießbrauch, Wohnrecht und Absicherung Dritter

a) Absicherung des überlebenden Ehegatten oder Dritter

Häufig besteht der Wunsch, dass etwa der überlebende Ehegatte oder ein Lebenspartner weiterhin in der Immobilie wohnen kann. Dies kann über:

• Wohnrecht (§ 1093 BGB) oder

• Nießbrauch (§ 1030 BGB)

testamentarisch abgesichert werden.

b) Auswirkungen auf Wert und Streitpotenzial

Solche Rechte mindern den wirtschaftlichen Wert der Immobilie erheblich und sollten daher:

• klar formuliert,

• zeitlich und inhaltlich eindeutig begrenzt,

• grundbuchlich abgesichert

werden. Unklare Regelungen führen regelmäßig zu Erbstreitigkeiten, insbesondere wenn mehrere Erben beteiligt sind.

5. Form, Aktualität und Fehlervermeidung beim Testament

a) Formvorschriften strikt einhalten

Ein Testament ist nur wirksam, wenn es die gesetzlichen Formvorschriften erfüllt:

• eigenhändig geschrieben und unterschrieben (§ 2247 BGB) oder

• notariell beurkundet (§ 2232 BGB).

Formfehler führen zur Unwirksamkeit, mit der Folge der gesetzlichen Erbfolge.

b) Typische Fehler aus der Praxis

Zu den häufigsten Fehlern zählen:

• unklare Begriffe („mein Haus“ bei mehreren Immobilien),

• fehlende Regelungen zu Belastungen (Hypotheken),

• veraltete Testamente nach Scheidung oder Verkauf,

• widersprüchliche Regelungen zwischen Testament und Grundbuch.

Gerade bei Immobilien ist eine regelmäßige Überprüfung des Testaments unerlässlich.

6. Beispiel (frei erfunden)

Ein Mandant hinterließ zwei Kinder und ein schuldenfreies Einfamilienhaus. Das handschriftliche Testament bestimmte lediglich: „Meine Kinder erben alles zu gleichen Teilen.“

Ergebnis: Erbengemeinschaft, Streit über Nutzung, schließlich Teilungsversteigerung. Der Erlös lag deutlich unter dem Marktwert. Mit einer klaren testamentarischen Zuweisung und Ausgleichszahlung hätte dieser Konflikt vermieden werden können.

7. Testament mit Immobilie: Fazit

Ein Testament mit Immobilien erfordert besondere Sorgfalt. Ohne klare Regelungen drohen Pflichtteilsprobleme, steuerliche Nachteile und langwierige Erbstreitigkeiten. Gerade bei Immobilien, die oft über Generationen gehalten und erhalten werden sollen, ist eine juristisch fundierte Gestaltung entscheidend.

Eine frühzeitige Beratung im Erbrecht schafft Rechtssicherheit, schützt den Familienfrieden und bewahrt den Wert des Immobilienvermögens.