17. Gewerberaummiete

Die Gewerberaummiete stellt eine der zentralen Mietformen im deutschen Mietrecht dar. Während der Wohnraummietvertrag dem Schutz des Mieters als Verbraucher dient, unterliegt der Gewerbemietvertrag in erster Linie dem Grundsatz der Vertragsfreiheit. Das hat weitreichende Auswirkungen auf die Gestaltung des Mietverhältnisses, die Kündigungsmöglichkeiten und die Pflichten der Vertragsparteien. Ziel dieses Beitrags ist es, praxisrelevante Unterschiede zwischen Wohnraummiete und Gewerberaummiete aufzuzeigen und die wesentlichen gesetzlichen Regelungen darzustellen.

1. Begriff und Abgrenzung der Gewerberaummiete

Ein Gewerberaummietvertrag liegt vor, wenn Räume oder Grundstücke zur Ausübung eines selbstständigen, auf Gewinnerzielung gerichteten Zwecks vermietet werden. Typische Beispiele sind:

• Ladengeschäfte

• Büroräume

• Praxisräume

• Lagerhallen

• Gastronomiebetriebe

Rechtsgrundlage: Die gesetzlichen Vorschriften zur Miete befinden sich, wie bei der Wohnraummiete, in den §§ 535 ff. BGB. Diese gelten für alle Mietverhältnisse, sofern keine spezialgesetzlichen Regelungen greifen. Die Spezialregelungen der Wohnraummiete sind in den §§ 549 ff. BGB geregelt.

2. Wesentliche Unterschiede zur Wohnraummiete

a) Vertragsfreiheit

Während bei der Wohnraummiete zahlreiche Schutzvorschriften zugunsten des Mieters zwingend gelten (z. B. Mietpreisbremse, Kündigungsschutz, Kappungsgrenzen), ist die Gewerberaummiete weitgehend dispositiv. Die Vertragsparteien können Inhalte wie Mieterhöhungen, Nebenkostenregelungen, Instandhaltungspflichten oder Kündigungsfristen weitgehend frei vereinbaren.

b) Schriftform (§ 550 BGB)

Gewerbemietverträge mit einer Laufzeit von über einem Jahr müssen zwingend schriftlich abgeschlossen werden. Wird die Schriftform nicht eingehalten, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen und kann ordentlich gekündigt werden.

c) Kündigungsfristen

Für Gewerberaummietverhältnisse gilt gemäß § 580a Abs. 2 BGB eine Kündigungsfrist von sechs Monaten zum Quartalsende, sofern nichts anderes vertraglich vereinbart wurde. Im Gegensatz dazu sind die Kündigungsfristen bei Wohnraum kürzer (§ 573c BGB) und staffeln sich je nach Wohndauer.

d) Kündigungsschutz

Der besondere Kündigungsschutz zugunsten des Mieters (z. B. nur bei berechtigtem Interesse, wie Eigenbedarf – § 573 BGB) gilt nicht für Gewerberaum. Eine ordentliche Kündigung bedarf grundsätzlich keiner Begründung.

e) Mietanpassungen und Nebenkosten

Anders als im Wohnraummietrecht kann im Gewerbemietrecht nahezu jede Form der Mietanpassung (Indexmiete, Staffelmiete, Umsatzmiete) vereinbart werden, sofern keine sittenwidrige Benachteiligung vorliegt. Auch die Verteilung der Betriebskosten kann im Gewerbemietvertrag frei gestaltet werden.

3. Häufige Vertragsklauseln bei Gewerberaummiete

Gewerbemietverträge enthalten oft komplexe und individuell ausgehandelte Klauseln, etwa:

• Umsatzabhängige Miete

• Wertsicherungsklauseln (Indexmiete nach Verbraucherpreisindex)

• Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten auf den Mieter übertragen

• Verlängerungsoptionen und Vormietrechte

• Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts

Bei all diesen Klauseln gilt es, die Wirksamkeit nach AGB-Recht (§§ 305 ff. BGB) zu prüfen.

4. Schriftformheilung und Schriftformmangel

Ein zentrales Risiko in der Praxis ist der Schriftformmangel (§ 550 BGB), etwa wenn Nebenabreden nicht schriftlich fixiert werden. Dadurch kann ein vermeintlich langfristiger Vertrag plötzlich mit Frist gekündigt werden. Inzwischen haben Gerichte entschieden, dass Schriftformheilungsklauseln in AGB häufig unwirksam sind – dies erhöht das Risiko für Vermieter und Mieter gleichermaßen.

5. Mängel, Minderung und Schadensersatz

Auch bei der Gewerberaummiete gelten die Grundsätze der §§ 536 ff. BGB zur Mängelhaftung. Der Mieter kann bei erheblichen Mängeln die Miete mindern, unter bestimmten Umständen auch kündigen oder Schadensersatz fordern. Eine Haftungsfreizeichnung des Vermieters ist nur in engen Grenzen möglich.

6. Prozessuale Besonderheiten

Streitigkeiten aus Gewerberaummiete unterliegen nicht den besonderen Schutzvorschriften des Mietrechts für Wohnraum, sodass:

• kein besonderer Räumungsschutz (§ 721 ZPO) gewährt wird,

• keine Anwendung von § 569 BGB (außerordentliche Kündigung bei wichtigem Grund),

• häufig die Kammer für Handelssachen zuständig ist (bei kaufmännischen Parteien).

7. Praxisempfehlung

Für Vermieter wie Mieter empfiehlt es sich, gewerbliche Mietverträge anwaltlich prüfen zu lassen, insbesondere:

• bei langfristiger Bindung,

• bei hohen Investitionen des Mieters,

• bei unklarer Verteilung von Betriebskosten und Instandhaltungspflichten.