18. Was ist ein Vermieterpfandrecht?

1. Rechte und Pflichten für Vermieter

Das Mietverhältnis bringt für Vermieter nicht nur Chancen, sondern auch Risiken mit sich. Etwa dann, wenn Mieter mit der Mietzahlung in Verzug geraten. In solchen Situationen greift ein oft übersehenes, aber juristisch bedeutsames Instrument: das Vermieterpfandrecht gemäß § 562 BGB. Es erlaubt dem Vermieter, bestimmte Gegenstände des Mieters als Sicherheit zu behalten. Dieser Beitrag erklärt, wie das Vermieterpfandrecht funktioniert, wann es gilt, welche Fehler häufig gemacht werden und wie Sie sich als Vermieter rechtlich absichern können.

2. Gesetzliche Grundlage – § 562 BGB einfach erklärt

a) Was regelt § 562 BGB?

Der § 562 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) regelt das gesetzliche Pfandrecht des Vermieters an eingebrachten Sachen des Mieters. Es dient dazu, offene Mietforderungen abzusichern. Das bedeutet: Wenn ein Mieter Mietzahlungen schuldet, darf der Vermieter bestimmte bewegliche Sachen des Mieters zurückbehalten und verwerten, um sich aus deren Erlös zu befriedigen.

b) Voraussetzungen für das Pfandrecht

Damit das Vermieterpfandrecht wirksam entsteht, müssen folgende Bedingungen erfüllt sein:

• Es muss ein Mietverhältnis über Räume bestehen.

• Der Mieter muss bewegliche Sachen in die Wohnung oder Gewerberäume eingebracht haben.

• Der Vermieter muss eine bestehende oder fällige Mietforderung haben.

• Die Sachen müssen sich noch in den Mieträumen befinden, wenn das Pfandrecht geltend gemacht wird.

Diese Voraussetzungen gelten auch in Mietstreitigkeiten in Dingolfing, unabhängig davon, ob es sich um private Wohnräume oder gewerbliche Objekte handelt.

3. Welche Gegenstände sind pfändbar?

Das Pfandrecht bezieht sich ausschließlich auf bewegliche Sachen, die der Mieter eingebracht hat. Dazu zählen z. B.:

• Möbel

• Elektrogeräte

• Teppiche

• Dekorationsgegenstände

Nicht pfändbar sind:

• Dinge, die dem täglichen Gebrauch dienen (z. B. Kleidung, Bettwäsche)

• Gegenstände, die Dritten gehören (z. B. gemietete Geräte oder Eigentum von Familienangehörigen)

Ein häufiger Fehler, den wir in unserer Kanzlei für Mietrechterleben: Vermieter machen ihr Pfandrecht an Gegenständen geltend, ohne vorher zu prüfen, ob diese überhaupt pfändbar sind. Das kann zu rechtlichen Auseinandersetzungen führen.

4. Typische Mandantensituation – Beispiel 

a) Musterfall: Mietrückstand und Auszug

Ein Vermieter aus dem Zentrum von Dingolfing vermietet eine 3-Zimmer-Wohnung. Der Mieter gerät mit drei Monatsmieten in Rückstand und kündigt überraschend zum Monatsende. Beim Auszug lässt er mehrere hochwertige Möbelstücke und ein E‑Bike in der Wohnung zurück.

Der Vermieter stellt sich die Frage: Darf ich diese Gegenstände einbehalten, um meine Forderung zu sichern?

b) Juristische Bewertung

• Der Mietrückstand ist gegeben: Das Pfandrecht kann greifen.

• Die Gegenstände befinden sich zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses noch in den Räumen: entscheidend für das Entstehen des Pfandrechts.

• Der Vermieter muss nun unverzüglich das Pfandrecht geltend machen und darf die Gegenstände nicht eigenmächtig verwerten, sondern muss gesetzliche Vorschriften zur Verwertung (§§ 1233 ff. BGB) beachten.

Wir unterstützen Sie dabei, das Pfandrecht ordnungsgemäß geltend zu machen und die Forderungen außergerichtlich beizutreiben.

5. Geltendmachung und Verwertung des Vermieterpfandrechts

So machen Sie Ihr Recht geltend

Der Vermieter sollte das Pfandrecht schriftlich und dokumentiert gegenüber dem Mieter erklären. Empfehlenswert ist eine anwaltliche Unterstützung, um formale Fehler zu vermeiden. Wichtig:

• Pfandrecht nicht durch eigenmächtige Entnahme oder Verkauf durchsetzen

• Verwertung nur mit gerichtlicher Genehmigung oder durch öffentlichen Verkauf (§ 1235 BGB)

• Fristen und Aufbewahrungspflichten beachten

Ein Verstoß gegen diese Vorgaben kann zivilrechtliche und ggf. sogar strafrechtliche Konsequenzen nach sich ziehen.

6. Häufige Fehler und Risiken

Viele Vermieter in Dingolfing machen folgende Fehler:

• Unkenntnis über die Voraussetzungen des Pfandrechts

• Unzulässige Selbsthilfe bei der Verwertung

• Keine Dokumentation der Mietrückstände

• Pfändung fremder Sachen – insbesondere bei Untermietverhältnissen oder Lebensgemeinschaften

Solche Fehler führen häufig zu rechtlichen Auseinandersetzungen, die sich mit frühzeitiger anwaltlicher Beratung vermeiden lassen.

7. Besonderheiten 

Als Kanzlei für Mietrecht in Dingolfing kennen wir die lokalen Besonderheiten:

• In vielen Mehrfamilienhäusern und Wohnanlagen der Stadt Dingolfing treten bei Mieterwechseln regelmäßig Probleme mit Mietrückständen auf.

• Gewerbliche Vermieter im Landkreis Dingolfing-Landau stehen häufig vor der Herausforderung, Sicherungsrechte korrekt zu nutzen, ohne Mietinteressenten abzuschrecken.

• Die Zusammenarbeit mit örtlichen Behörden (z. B. Gerichtsvollzieher oder Polizei Dingolfing) erfordert rechtssichere Kommunikation.

Wir beraten Vermieter in der Region umfassend und kompetent – mit direktem Bezug zur lokalen Praxis.

8. Fazit – Ihre Rechte als Vermieter rechtssicher nutzen

Das Vermieterpfandrecht ist ein starkes, aber häufig unterschätztes Instrument zur Absicherung offener Mietforderungen. Voraussetzung ist ein korrektes Vorgehen nach § 562 BGB sowie eine rechtlich saubere Geltendmachung.

Unsere Empfehlung: Lassen Sie sich als Vermieter frühzeitig beraten, wenn Mietrückstände auftreten. So vermeiden Sie Fehler und sichern Ihre Ansprüche effizient und rechtlich einwandfrei.