8. Mietminderung: Wann darf ich mindern?

Ein häufiges Thema im Mietrecht ist die Mietminderung. Doch viele Mieter sind unsicher, wann eine Mietminderung zulässig ist, wie sie durchzusetzen ist und welche rechtlichen Voraussetzungen erfüllt sein müssen. 

1. Was ist eine Mietminderung?

Unter einer Mietminderung versteht man die Herabsetzung der vereinbarten Miete, wenn die gemietete Wohnung mit einem wesentlichen Mangel behaftet ist, der die Gebrauchstauglichkeit beeinträchtigt. Die gesetzliche Grundlage findet sich in § 536 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB):

„Ist die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter mit einem Mangel behaftet, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder während der Mietzeit ein solcher Mangel entsteht, so ist der Mieter für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, von der Entrichtung der Miete in angemessenem Umfang befreit.“ (§ 536 Abs. 1 Satz 1 BGB)

 

2. Voraussetzungen für eine Mietminderung

Damit eine Mietminderung rechtens ist, müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

a) Mangel der Mietsache

Der Mangel muss die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung erheblich beeinträchtigen. Maßstab hierfür ist der vertragsgemäße Zustand. Bagatellen oder bloße Unannehmlichkeiten (z. B. eine klemmende Tür) rechtfertigen in der Regel keine Minderung.

Ob der Mangel zu einer Mietminderung berechtigt, hängt stets von dem Umständen des Einzelfalls ab. Es wird geprüft: Ist die Nutzung der Wohnung objektiv beeinträchtigt? 

b) Keine Kenntnis bei Mietbeginn

Der Mieter darf den Mangel bei Mietvertragsabschluss nicht gekannt haben (§ 536b BGB).

c) Kein Ausschluss durch Vertrag

Eine mietvertragliche Klausel darf die gesetzlich garantierte Mietminderung nicht ausschließen, wenn sie den Mieter unangemessen benachteiligt (§ 307 BGB).

d) Anzeige des Mangels

Der Mieter hat den Mangel dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen (§ 536c Abs. 1 BGB). Andernfalls kann er Schadensersatzpflichtig werden oder sein Minderungsrecht verlieren. Es empfiehlt sich bereits hier dem Vermieter eine Frist zur Mangelbeseitigung zu setzen.

e) Kein Verschulden des Mieters 

Der Mangel darf nicht vom Mieter selbst verursacht worden sein. Andernfalls entfällt das Minderungsrecht. 

3. Typische Fälle für eine berechtigte Mietminderung

Folgende Mängel können je nach Schweregrad eine Mietminderung rechtfertigen:

• Heizungsausfall im Winter

• Schimmelbefall (sofern nicht durch falsches Lüften verursacht)

• Lärmbelästigung durch Bauarbeiten oder Nachbarn

• Ausfall von Warmwasser oder Strom

• Wasserschäden oder undichte Fenster

• Ungezieferbefall

Wichtig: Die Höhe der Mietminderung richtet sich nach dem Ausmaß der Beeinträchtigung. Sie wird in Prozent der Bruttomiete (inkl. Betriebskosten) angegeben. Oft kann man den Prozentsatz ungefähr von ähnlichen Urteilsverfahren bestimmen, z. B.:

LG Berlin Urteil vom 10.01.1992 – 64 S 291/91: bis 100 % Mietminderung bei nicht funktionierender Heizung im Winter.

Jedoch ist der angenommene Prozentsatz immer eine Einzelfallentscheidung. 
Es gibt keine gesetzlich verbindliche Mietminderungstabelle. 

Aber es gibt gewisse Faktoren die Einfluss auf die Höhe der Minderungsquote haben, darunter fällt:

• Dauer des Mangels
• Intensität
• Tageszeitliche Einschränkung
• Jahreszeit 
• betroffene Räume 

Abzugrenzen von Mängeln sind Unannehmlichkeiten. 

Beispiele hierfür wären: 

• kurzfristige Baugeräusche während üblicher Tageszeiten 
• normale Abnutzungserscheinungen 

4. Wie berechne ich die Mietminderung?

Die Mietminderung erfolgt anteilig auf die Bruttomiete. Ein Beispiel:

• Bruttomiete: 900 €

• Mietminderung: 50 % für 10 Tage 

• Neue Miete: 900 € x 50 % = 450 € monatliche Minderung
  Bei 10 Tagen entspricht dies anteilig ca. 150 €

Es empfiehlt sich, den Minderungsbetrag nicht einfach eigenmächtig einzubehalten, sondern dem Vermieter schriftlich mitzuteilen, dass die Miete gemindert wird und in welcher Höhe. 

5. Vorsicht vor Risiken: Rechtssicher mindern

Einer der häufiger Fehler ist die vorschnelle Minderung, ohne dass ein erheblicher Mangel vorliegt. Dies kann zu Mietrückständen führen und zu einer daraus resultierenden fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs (§ 543 BGB). Deshalb empfiehlt es sich die Miete unter Vorbehalt zu zahlen, bis der Mangel rechtssicher festgestellt wurde.

Eine Mietminderung kann nur für den Zeitraum geltend gemacht werden, in dem der Mangel bestand und angezeigt wurde. Rückwirkende Kürzungen ohne Anzeige sind riskant. 

Zahlt der Mieter zu wenig Miete (falsche Minderung), kann der Vermieter bei erheblichem Rückstand eine fristlose Kündigung nach § 543 BGB aussprechen.

Außerdem muss der Mieter den Mangel und dessen Auswirkung im Streitfall beweisen. 

Daher unser Tipp: Lassen Sie sich im Zweifel rechtlich beraten oder holen Sie eine schriftliche Bestätigung des Mangels durch den Vermieter ein.

6. Ablauf einer rechtssichern Mietminderung 

a) Mangel dokumentieren 

Als Mieter sollten Sie den Mangel genau dokumentieren. Fotos und Videos und Nachrichten sichern. Außerdem sollte man am besten ein Protokoll führen, in welchem das Datum und die Dauer des jeweiligen Mangels festgehalten wird. 

b) Mängelanzeige an den Vermieter 

Der Mangel muss dem Vermieter angezeigt werden. Die Anzeige sollte schriftlich erfolgen und den Mangel konkret beschreiben. Überdies sollte so wie oben bereits genannt eine Frist zur Beseitigung des Mangels gesetzt werden. 

c) Mietminderung ankündigen und durchführen

Erst nach Anzeige kann die Miete reduziert werden. Die Minderung erfolgt für den Zeitraum der Beeinträchtigung. 

7. Fazit: Rechte kennen, richtig handeln

Mietminderung ist ein starkes rechtliches Mittel, das Mieter schützt. Damit es nicht zu Problemen kommt, sollten Sie die gesetzlichen Voraussetzungen beachten und im Zweifel rechtlichen Rat einholen. Die Grundlage für Ihr Recht auf Mietminderung liefert § 536 BGB.

Ein im Mietrecht erfahrener Anwalt kann die rechtliche Bewertung des Mangels schätzen sowie eine angemessene Minderungsquote. Überdies kann ein Anwalt die Mängelanzeige rechtssicher formulieren und helfen Kündigungsrisiken zu vermeiden. 

Die Mietminderung ist ein wichtiges Schutzinstrument für Mieter, erfordert jedoch eine sorgfältige rechtliche Bewertung. Entscheidend sind jedoch immer die Umstände des Einzelfalls, die Dauer und die Schwere des Mangels sowie eine korrekte Vorgehensweise bei der Anzeige.