Kündigung Mietrecht: Wie kann ich als Vermieter kündigen?

Wie kann ich als Vermieter kündigen? – Voraussetzungen, Fristen und rechtliche Fallstricke

Die Kündigung eines Mietverhältnisses durch den Vermieter ist im deutschen Mietrecht streng geregelt. Im Gegensatz zum Mieter, der meist ohne Angabe von Gründen kündigen kann, benötigt der Vermieter ein sogenanntes berechtigtes Interesse, um ein Mietverhältnis wirksam zu beenden. In diesem Beitrag erfahren Sie, unter welchen Voraussetzungen eine Vermieterkündigung möglich ist, welche Fristen gelten und worauf Sie besonders achten sollten.

Ordentliche Kündigung nur mit berechtigtem Interesse

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) erlaubt eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter nur dann, wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt (§ 573 BGB). Die drei häufigsten Kündigungsgründe sind:

1. Eigenbedarf

Ein häufiger Kündigungsgrund ist der Eigenbedarf. Dabei möchte der Vermieter die Wohnung für sich selbst oder für einen nahen Angehörigen nutzen, zum Beispiel für Kinder, Eltern oder Geschwister. Der Bedarf muss nachvollziehbar und konkret begründet sein. Allgemeine Aussagen wie „Ich brauche die Wohnung selbst“ reichen in der Regel nicht aus.

2. Vertragswidriges Verhalten des Mieters

Ein weiterer Kündigungsgrund liegt vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten erheblich verletzt. Dazu zählen regelmäßige unpünktliche Mietzahlungen, unerlaubte Untervermietung oder fortgesetzte Störungen des Hausfriedens. In solchen Fällen ist in der Regel eine vorherige Abmahnung erforderlich.

3. Verwertungskündigung

Die sogenannte Verwertungskündigung kommt in Betracht, wenn der Vermieter die Wohnung anderweitig nutzen möchte und durch das Fortbestehen des Mietverhältnisses daran gehindert wird. Zum Beispiel durch geplanten Abriss und Neubau. Die wirtschaftliche Notwendigkeit muss konkret und belegbar sein.

Form und Frist der Kündigung

Eine Vermieterkündigung muss schriftlich erfolgen. E-Mails oder SMS sind nicht rechtsgültig. Das Kündigungsschreiben muss eigenhändig unterschrieben und dem Mieter im Original zugestellt werden.

Kündigungsfristen:

• Bis 5 Jahre Mietdauer: 3 Monate
• 5–8 Jahre Mietdauer: 6 Monate
• Über 8 Jahre Mietdauer: 9 Monate

Die Frist beginnt mit dem Zugang der Kündigung beim Mieter.

Außerordentliche (fristlose) Kündigung

In schwerwiegenden Fällen ist eine fristlose Kündigung durch den Vermieter möglich (§ 543 BGB), etwa bei:

• Zahlungsverzug von mehr als zwei Monatsmieten
• Schwerwiegender Störung des Hausfriedens
• Beschädigung der Mietsache
• Strafbaren Handlungen gegen Vermieter oder Nachbarn

Auch hier ist meist eine vorherige Abmahnung erforderlich.

Härtefallregelung: Widerspruch durch den Mieter

Der Mieter kann der Kündigung widersprechen (§ 574 BGB), wenn ein Härtefall vorliegt, etwa durch:

• hohes Alter oder Krankheit
• fehlenden Ersatzwohnraum
• besondere soziale oder familiäre Umstände

Der Widerspruch muss schriftlich erfolgen und spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses eingehen.

Fazit: Rechtssicherheit durch gute Vorbereitung

Die Kündigung eines Mietverhältnisses durch den Vermieter erfordert Sorgfalt, rechtliches Wissen und eine gute Vorbereitung. Fehler in Form, Frist oder Begründung führen schnell zur Unwirksamkeit der Kündigung. Daher empfiehlt es sich, vor Aussprache einer Kündigung eine anwaltliche Beratung in Anspruch zu nehmen.

Als Rechtsanwalt für Mietrecht in Dingolfing unterstütze ich Sie bei:

• der Prüfung der Kündigungsvoraussetzungen
• der rechtssicheren Formulierung Ihres Kündigungsschreibens
• der Vertretung gegenüber dem Mieter oder vor Gericht

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