21. Schönheitsreparaturen: Wer muss streichen?

1. Streitpunkt Schönheitsreparaturen beim Auszug

Wenn ein Mietverhältnis endet, kommt häufig die Frage auf: Wer muss die Wohnung streichen oder renovieren? Der Mieter oder der Vermieter?
Diese Frage führt regelmäßig zu Konflikten zwischen Mietern und Vermietern. Viele Mandanten berichten, dass sie kurz vor dem Auszug zur Renovierung aufgefordert werden, obwohl sie sich rechtlich unsicher sind, ob sie tatsächlich dazu verpflichtet sind.

Der Begriff „Schönheitsreparaturen“ bezeichnet im Mietrecht Maßnahmen, die der optischen Instandhaltung der Mietsache dienen, etwa das Streichen von Wänden, Decken oder Türen. Die rechtliche Grundlage findet sich in § 535 BGB (Pflichten des Vermieters und Mieters) sowie in der umfangreichen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH).

Dieser Beitrag zeigt, wann Mieter Schönheitsreparaturen übernehmen müssen, welche Vertragsklauseln unwirksam sind und wie Sie bei Streit mit dem Vermieter richtig reagieren.

2. Gesetzliche Grundlage und Rechtsprechung

a) Grundsatz nach § 535 BGB

Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ist grundsätzlich der Vermieter verpflichtet, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Dazu gehört auch, dass er notwendige Renovierungen vornimmt.

b) Abweichungen durch Mietvertrag

In der Praxis werden die Pflichten zur Durchführung von Schönheitsreparaturen jedoch regelmäßig auf den Mieter übertragen – durch entsprechende Klauseln im Mietvertrag.
Solche Vereinbarungen sind grundsätzlich zulässig, müssen aber bestimmten Anforderungen genügen, um wirksam zu sein.

Der BGH hat in mehreren Entscheidungen klargestellt, dass starre Renovierungsklauseln, die den Mieter unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Wohnung zur Renovierung verpflichten, unwirksam sind.

3. Wann ist der Mieter zur Renovierung verpflichtet?

a) Wirksame Schönheitsreparaturklauseln

Der Mieter ist nur dann verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen, wenn:

• der Mietvertrag eine wirksame Vereinbarung enthält,

• die Wohnung bei Einzug renoviert oder in gutem Zustand übergeben wurde, und

• keine unangemessene Benachteiligung (§ 307 BGB) vorliegt.

b) Unwirksame Klauseln

Unwirksam sind dagegen insbesondere:

• Starre Fristenpläne („alle 3 Jahre Küche streichen“),

• Endrenovierungsklauseln, die Renovierungen beim Auszug ohne Rücksicht auf den Zustand der Wohnung verlangen,

• Klauseln, die den Mieter zur Renovierung einer unrenoviert übergebenen Wohnung verpflichten.

4. Beispiel aus der Praxis

Ein Mandant zieht nach fünf Jahren aus seiner Mietwohnung aus. Im Mietvertrag steht, dass er „die Wohnung bei Auszug frisch gestrichen zu übergeben“ hat.
Die Wohnung war beim Einzug jedoch nicht renoviert.

Nach der aktuellen BGH-Rechtsprechung ist diese Klausel unwirksam, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligt. Der Mandant muss nicht streichen, auch wenn Gebrauchsspuren vorhanden sind.
Der Vermieter trägt in diesem Fall die Kosten der Renovierung.

5. Typische Fehler und wie Sie sie vermeiden

a) Unnötige Renovierungen

Viele Mieter streichen freiwillig, um Streit zu vermeiden, obwohl sie dazu gar nicht verpflichtet sind. Dadurch entstehen unnötige Kosten.
Lassen Sie Ihren Mietvertrag anwaltlich prüfen, bevor Sie Schönheitsreparaturen durchführen.

b) Unsachgemäße Ausführung

Wenn der Mieter freiwillig renoviert, muss dies fachgerecht erfolgen. Schlecht gestrichene Wände oder Flecken können als Schadenersatzpflicht gewertet werden (§ 280 BGB).

c) Übergabeprotokoll

Fertigen Sie bei Auszug ein Übergabeprotokoll an. So vermeiden Sie spätere Streitigkeiten über den Zustand der Wohnung.

6. Rechte des Vermieters

Auch der Vermieter hat Rechte, insbesondere wenn:

• der Mieter übermäßige Abnutzung verursacht hat (§ 280 BGB), oder

• die Wohnung in einem nicht vertragsgemäßen Zustand zurückgegeben wird.

Allerdings darf der Vermieter keine pauschalen Renovierungskosten verlangen. Er muss konkret nachweisen, dass ein über den normalen Gebrauch hinausgehender Schaden vorliegt.

7. Fazit: Wer beim Auszug wirklich streichen muss

Ob der Mieter beim Auszug streichen muss, hängt allein vom Mietvertrag und der Rechtsprechung ab.
In den meisten Fällen sind starre oder pauschale Schönheitsreparaturklauseln unwirksam, sodass die Renovierungspflicht beim Vermieter verbleibt.

8. Rechtliche Beratung durch Ihren Anwalt in Dingolfing

Sind Sie unsicher, ob Sie beim Auszug renovieren müssen?
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