22. Mieterhöhung nach Modernisierung

1. Mieterhöhung nach Modernisierung – rechtliche Grundlagen verständlich erklärt

Eine Mieterhöhung nach Modernisierung ist für viele Mieter ein sensibles Thema. Häufig stehen Fragen im Raum wie: Darf mein Vermieter die Miete nach einer Modernisierung einfach erhöhen? Welche Rechte habe ich als Mieter?
Als Rechtsanwalt für Mietrecht in Dingolfing berate ich regelmäßig Mandanten, die sich gegen überhöhte Mieterhöhungen oder unklare Modernisierungsmaßnahmen zur Wehr setzen möchten. Dieser Beitrag erklärt die rechtlichen Voraussetzungen einer Mieterhöhung nach Modernisierung nach § 559 BGB und zeigt, wie Sie sich als Mieter oder Vermieter rechtssicher verhalten.

2. Gesetzliche Grundlage: § 559 BGB 

Die rechtliche Basis für eine Mieterhöhung nach Modernisierung findet sich in § 559 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Danach darf der Vermieter die jährliche Miete um 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten erhöhen.

a) Was gilt als Modernisierung im Sinne des Gesetzes?

Nicht jede Baumaßnahme rechtfertigt eine Mieterhöhung. Laut § 555b BGB gelten nur solche Maßnahmen als Modernisierung, die:

• den Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöhen,

• die allgemeinen Wohnverhältnisse verbessern, oder

• nachhaltig Energie oder Wasser einsparen.

b) Beispiele:

• Austausch alter Fenster gegen moderne Isolierglasfenster,

• Einbau einer energiesparenden Heizungsanlage,

• Installation eines Aufzugs oder barrierefreier Zugänge.

Keine Modernisierung sind hingegen reine Instandhaltungsmaßnahmen, wie etwa das Ausbessern beschädigter Wände oder das Erneuern einer defekten Heizungsanlage ohne technische Verbesserung.

3. Voraussetzungen für eine wirksame Mieterhöhung

Damit eine Mieterhöhung nach Modernisierung rechtlich wirksam ist, müssen mehrere Bedingungen erfüllt sein:

a) Ankündigung der Modernisierung

Gemäß § 555c BGB ist der Vermieter verpflichtet, die Modernisierungsmaßnahme mindestens drei Monate vor Beginn schriftlich anzukündigen. Die Mitteilung muss enthalten:

• Art und Umfang der Arbeiten,

• voraussichtlicher Beginn und Dauer,

• zu erwartende Mieterhöhung.

Fehlt diese Ankündigung, ist eine spätere Mieterhöhung oft unwirksam.

b) Berechnung der Mieterhöhung

Die Mieterhöhung darf sich nur auf tatsächlich umlagefähige Kosten beziehen. Kosten, die der Instandhaltung dienen, müssen herausgerechnet werden.
Beispiel: Wird eine alte Heizung gegen eine neue, effizientere ersetzt, sind die Kosten für den Erhalt der alten Funktion (Instandhaltung) nicht umlagefähig, der Mehrbetrag für die Effizienzsteigerung jedoch schon.

c) Kappungsgrenze und zeitliche Beschränkung

Seit der Reform von 2019 gilt eine Kappungsgrenze: Die Miete darf sich durch Modernisierung innerhalb von sechs Jahren um höchstens 3 Euro pro Quadratmeter erhöhen (§ 559 Abs. 3a BGB).
Damit soll verhindert werden, dass Mieter durch umfangreiche Modernisierungen finanziell überfordert werden.

4. Rechte der Mieter – wann eine Mieterhöhung unzulässig ist

Viele Mieter wissen nicht, dass sie gegen unzulässige Mieterhöhungen rechtlich vorgehen können.

a) Formfehler oder fehlende Begründung

Fehlt die gesetzlich vorgeschriebene Modernisierungsankündigung oder ist die Berechnung der Kosten nicht nachvollziehbar, kann der Mieter die Mieterhöhung zurückweisen.

b) Härteeinwand (§ 559 Abs. 4 BGB)

Mieter können einer Mieterhöhung widersprechen, wenn sie eine unzumutbare Härte darstellt – etwa bei geringem Einkommen, hohem Alter oder gesundheitlichen Gründen. Der Härteeinwand muss innerhalb eines Monats nach Zugang der Mieterhöhung erklärt werden.

c) Überprüfung durch einen Anwalt

In vielen Fällen lohnt sich eine rechtliche Prüfung. Ein Anwalt für Mietrecht kann prüfen, ob die Mieterhöhung korrekt berechnet wurde, welche Kosten umlagefähig sind und ob eine Härtefallregelung greift.

5. Beispiel aus der Praxis

Ein Mieter in Dingolfing erhielt eine Ankündigung seines Vermieters: Austausch der Fenster, Dämmung der Fassade, neue Heizungsanlage. Gesamtkosten: 40.000 Euro.
Der Vermieter plante eine Mieterhöhung um 200 Euro monatlich.

Nach Prüfung stellte sich heraus:

• 15.000 Euro entfielen auf reine Instandhaltungsmaßnahmen (nicht umlagefähig).

• Die verbleibenden 25.000 Euro rechtfertigten nur eine Mieterhöhung von rund 8 % jährlich – also etwa 167 Euro monatlich.
  Zudem war die Kappungsgrenze von 3 €/m² überschritten. Ergebnis: Die Mieterhöhung war rechtswidrig.

6. Tipps für Vermieter und Mieter

a) Für Vermieter

• Ankündigung und Berechnung sorgfältig dokumentieren.

• Nur Modernisierungskosten ansetzen, keine Instandhaltung.

• Grenzen nach § 559 Abs. 3a BGB beachten.

• Anwalt einschalten für die Durchführung der Mieterhöhung

b) Für Mieter

• Modernisierungsankündigung prüfen (Fristen, Berechnung).

• Härteeinwand rechtzeitig einlegen.

• Anwalt einschalten, wenn Zweifel bestehen.

7. Fazit: Rechtssicherheit durch anwaltliche Beratung

Die Mieterhöhung nach Modernisierung ist rechtlich komplex und oft Streitpunkt zwischen Mietern und Vermietern. Sowohl die Berechnung als auch die formalen Anforderungen müssen exakt eingehalten werden, um Rechtsnachteile zu vermeiden.

Als Rechtsanwalt für Mietrecht in Dingolfing unterstütze ich Sie kompetent bei der Prüfung und Durchsetzung Ihrer Ansprüche, sowohl auf Mieterseite als auch auf Vermieterseite.
Ziel ist stets eine rechtssichere, faire und nachvollziehbare Lösung.